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7月网签创新高≠真实成交,后市得看这些因素

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发表于 4 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式

  商家作为和政府态度很重要
  文/图 广州新闻记者 陈玉霞
  日前,笔者在一个“过江龙”开发商处获悉,原本定位高端物业的项目,目前正在更改规划,要将产品改成总价更低的“亲民户型”。理由只有一个:“让出货、回笼资金速度更快。”
  这并非一个实力一般的开发商,更改规划,足见对广州楼市的谨慎态度。事实上,现阶段的广州楼市,已不再是一个令开发商可以轻松成交的市场。
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  现在的广州楼市,买卖双方都不再轻松
  可能很多人会说,7月份广州一手住宅网签量不是很高吗?超9600套、超97万平方米创下今年以来新高。
  仔细分析可见,这个网签量并不能代表7月份楼市的真实行情。要知道,7月份新批准预售量只有86万平方米,即是说,超97万平方米的网签面积,其实里面是有很大一部分是来自上月、甚至是5月份、4月份的获批产品。
  以天河区为例,7月份该区新批准预售面积只有0.75万平方米,但网签面积却达7.32万平方米,足见累积力量之大。
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  4-6月份成交的单位部分累积到了7月份才签约
  从新推楼盘的表现,或许更能看出楼市的真实行情。
  经纬行一份研究报告显示,上月广州新开盘、有新货推售的楼盘首日平均去化率只有48.6%,比6月份低近20个百分点。该行的统计数据显示,龙湖双珑原著加推了262套单位,去化率为76%;南沙水恋首推338套洋房,去化率77%;此外,如云溪四季、南沙湾御苑、中海联睿品、绿地柏玥晶舍等盘,加推新货的去化率都低于50%。一些操盘手坦言:“现在卖楼,不比以前容易了。”
  此时卖楼不易,不仅与楼价上涨、首付压力大有关,还与政府的调控政策有关,也与前期产品消化后,后续购买力没跟上有关。当然,更与暑假不少家长都带孩子出游无暇看楼有关,因为暑假一直都不是卖楼的好时节。
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  专业机构监控显示,7月份新货去化率并不理想
  在这样的背景下,可以预计,8月份的楼市行情会偏淡。而且,今年的8月还有一个与往年不同的特点,那就是高端新货会集中上市——曾经的贵价地,而今都转化为高端项目推出市场:金地仰云、壹粤府、中冶逸璟台、逸璟公馆、五矿万樾台、招商臻园、融信天樾府……项目遍布于海珠、白云、番禺、增城等中心区及外围区域。
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  8月份开始不少高端项目会陆续上市
  它们的报价都纷纷刷新所在板块的最高价纪录——单价高、户型大是楼盘成交的最大阻力。而且,广州仍在严格执行各种“限字令”,发展商要有所突破,其实并不容易。
  其实,这种状态还会产生连环效应:贵价盘上市在一定程度会刺激周边楼盘跟风调价,让买家的购房压力加大。与此同时,近日国内有不少城市纷纷出台楼市调控“加辣”措施,楼市应声下滑。为此,广州买家观望情绪再现,从而进一步影响各盘的成交速度,买卖双方陷入拉锯状态。
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  贵价盘的上市恐将加大市场观望情绪
  要终结这场拉锯战,突破口极有可能出现在9月中旬,但需具备以下几个条件:
  一、楼市政策保持稳定。若政府再出手,买卖双方恐将陷入更为持久的博弈;
  二、楼盘要有合理的定价。即便你的产品有如何顶级的设计及超前的规划,想要赢得市场,终归少不了合理、实在的售价,因为三、四季度广州楼市不缺高端货,竞争会相当激烈;
  三、刚需产品供应要跟上。因为这种产品才能支撑楼市有好的成交业绩。
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  抓住刚需积极作为,商家才有望在“金九银十”收金
  因此,楼市之淡究竟是蛰伏还是常态,关键还得看商家作为及政府态度。在即将到来的“金九银十”档期,如果发展商能积极推售“亲民价”、适销对路的产品,那么楼市真正的活跃行情必将如期而至;反之,楼市之淡就将会成为常态。
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